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http://weibo.com/ysk7796凡事由其自然,遇事处之泰然,得意之时淡然,失意之时坦然,艰辛曲折必然,历尽沧桑悟然。 发上等愿,结中等缘,享下等福,择高处立,就平处坐,向宽处行。 投资之道,曲折崎岖,唯善行者,可渡彼岸. 市场涨跌,人生起伏,寒暑冷暖,月缺月圆,皆同理也. 谦虚和信仰。投资也是如此。

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楼市未来唯一需警惕的风险:银行停贷  

2013-09-16 13:05:08|  分类: 历史的记忆 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市未来唯一需警惕的风险:银行停贷

最近许多二线城市银行开始暂停房贷,目前已经蔓延到了广州甚至北京。今年继续大涨的房价,仅首付部分就已经掏空多数购房者的口袋,如果再得不到银行的贷款支持,普通人只能放弃圆房之梦了。

一直被全球银行业公认为最安全的贷款品种之一,房贷怎么突然被中国银行业弃如敝履?这是短期行为还是长期行为?

业内人士指出,这既是短期行为,也会成为银行的长期原则。购房者要准备更多的首付和更多的融资来源了。这也许对抑制房价会起到一定正面作用。

从短期来看,即将进入一年当中的最后一个季度,银行全年的整体放贷额度已经用掉七八成,股份制银行甚至会更多。仅从房贷部分的额度来看,由于房产市场的火爆,以股份制银行为代表的中小银行大多已经用尽。另外出于业绩考核的目的,银行当然更愿意将有限的贷款额度放给能出高价的客户,比如小微企业等。

让我们来看看购房者和小微企业主都能出什么价吧。首套房利率是央行管制的,目前首套房大多采用基准利率,目前执行的五年以上基准利率是6.55%;少数首套房能获得八五折利率,即5.57%;二套房执行1.1倍利率,即7.20%。

但普通企业只要能贷到款,愿意出的价格远远高于购房者。有统计表明,中小企业平均贷款利率在8.5%~11%之间,这还不包括银行在价外直接间接收取的咨询费、管理费、担保费等等。

从长期来看,随着利率市场化不可逆转地推进和房地产市场波动加大,房贷在银行心目中的地位会不断下降。房贷原来受欢迎,最主要是因为安全性强,楼市二十年的市场化进程中房价一直快速增长,作为抵押物的房产,每过几年价值都会翻番。但随着价格增长的速度,波动性也在加大,尤其在炒作过度的城市,很多房产贬值到了贷款额度以下。温州今年就出现了多起房主为了不还房贷放弃房产的案例。

从政策角度来看,政府原来支持房地产大发展,银监会将房贷的风险权重定为50%,这对资本金匮乏又处于大扩张阶段的中国银行业来说,是最大的放贷动力。但随着房产泡沫加大,这项政策已经开始受到质疑,在去年的《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》中,二套房贷的风险权重从原来的50%大幅提高到60%。虽然最后的定稿取消了这一条,明确将个人住房抵押贷款风险权重回归到统一的50%,但可见无论是银行业界还是管理层,都开始重视房贷的风险防范。

房贷从“宠儿”到“弃儿”,最重要的原因还是成本与售价之间的利差在缩小。从银行吸收资金的成本看,利率市场化大潮不可阻挡,虽然还没有明文放开存款利率上限,但利率相对市场化的理财产品越来越成为银行资金来源的主流,平均成本超过4%。存款利率放开后,成本还会继续上升。与6.55%的房贷相比,息差只有2.5个百分点左右;与原来大量七折的存量房贷相比,银行几乎没有钱赚。

银行行为的变化,必然会影响到楼市的价格和产品结构,虽然这个过程漫长,但会长期持续。无论购房者、开发商还是政府,都需要考虑该如何适应这个变化了。

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